本文原刊载于《经济学人》。
初春时节，曼达尼——新任纽约市长、民主社会主义阵营的代表人物——踏足华盛顿，肩负重任。
他此行的目的是向特朗普政府争取资金支持，金额达210亿美元之巨。有趣的是，这笔巨资的去向既非左翼人士惯常倡导的全民托育体系，也不涉及其他传统社会福利项目，反而指向皇后区一个备受瞩目的住宅开发计划——桑尼赛德铁路车辆场改造工程。
该项目的历程可谓一波三折。回溯至2019年，现为美国民主社会主义者协会（DSA）成员的纽约州联邦众议员奥卡西奥-科尔特斯曾对其提出激烈反对，忧虑该建设将「驱赶少数族裔社区居民，并将公共资源转手予私人房企」。
然而时移世易，曼达尼的态度发生了根本性转变，如今已成为项目的支持者。
一张在白宫椭圆形办公室拍摄的照片记录了这一时刻：曼达尼与特朗普相视而笑，后者高举着一份模拟版面，上面赫然写着：「特朗普告诉纽约市：动工吧！」
不过至今为止，联邦政府的资金拨款仍未到位。
但倒是曼达尼的住房愿景越来越宏大。
民主党的竞选候选人频频强调「可负担性」，却鲜少能将这个承诺转化为现实。尤其对于左翼民粹主义力量而言，他们面临着一个抉择：究竟是死守意识形态纯正性，还是向实用主义妥协？
在这个十字路口，纽约的DSA代表人物给出了自己的答案。
面对「可负担住房」这一棘手课题，曼达尼拿出了一套看似简洁、实则微妙的组合拳：对房东实施收益约束，同时为开发商创造友好环境。
多年来，纽约的生活成本就已居高不下，而如今住房局面更是日益恶化。
最新官方统计表明，2024年纽约市出租单位的空置比例仅为1.4%。在全市240万套租赁住宅中，真正闲置的不足3.4万套。这样的低空置指标已是20世纪60年代末之后从未见过的。
房地产服务商科克伦集团的近期数据同样令人担忧。今年中夏，曼哈顿商品租住房的空置情况依旧紧张，只有1.6%。
住房供应的严重不足既拉高了租赁价格，也在加速人口流出。疫情之后纽约一度扭转人口颓势，可目前又陷入人口净迁出的局面。
对生活成本的广泛怨言，为曼达尼的政治上升提供了土壤。
去年竞选市长期间，他承诺要冻结纽约市约100万套受管制租赁住房的租金增幅。
早在2022年担任州议员时，他便曾对某个房地产开发方案提出异议，警告其会「加快社区人口流失」。
因此，房地产商界对曼达尼可能入主市政厅的前景感到不安。
去年选战期间，房产开发商圈子里流传过一份措辞严厉的邮件，其中警告：
「全球金融重镇面临被社会主义思潮掌控的风险……这种事绝对不能、也不该发生。」
但在初选前两周，曼达尼向《纽约时报》透露，他对房产行业的看法已然改观。
他阐述道，民营部门在住房供给中「扮演至关重要的角色，政府责任是为其活动创造有利条件」。
来自尼斯卡宁中心的政策分析人士阿姆洛维奇将这一政治转向概括为：「用社会管制手段对付既有住房，用市场机制推动新建住房。」
如今担任市长后，曼达尼正按这一思路推进改革。
对房东方面，他依然保持强硬立场。
六月间，纽约市一委员会做出决议，从秋季起，受管制租赁公寓的租金增幅将定为零。
这一决定进一步挤压房东的收入空间，许多房东本已利润微薄。
数据显示，约一成运营这类公寓的业主，成本已经超过收入。
市政府还从多个渠道向房东施压。官方工作人员上门走访，动员租户组织起来，同时召开「租金违规」听证会，为租户提供投诉平台。
而在促进新建方面，曼达尼鼓励各种形态的开发，包括高端公寓在内。
一上任首日，他即设立多个工作小组，任务是找出制约保障房建设的各类障碍，并甄别市政可用于建住房的地块。
曼达尼素来善于利用公众舞台。报告出炉后，他特意选在跑道上发布，用跨栏比喻政府要清除的建设羁绊。
纽约新财年预算中，市政增加了人力资源，用于实施报告所涉数百条建议。
执掌住房政策的副市长博佐格这样表述部门使命：
「我们要最大化利用可用资源，加快住房建设的步伐。」
五月份，曼达尼公布野心勃勃的计划：十年内交付20万套保障性住宅。
这个方案涵盖法规松绑和激励政策，意在吸引营利开发商参与公共房产翻新。
纽约住房合作开发机构（连接开发商与政府的非利组织）的瓦索·帕克评价该计划「具有非凡的雄心，执行力度堪称非凡」。
曾对曼达尼抱持保留态度的房产商如今态度明显转温。
房地产行业游说机构纽约建筑大会领导人西苏拉表示：
「住房领域现在面对的是一个极其友善的市政当局，这真的非同寻常。」
另一家商业组织纽约伙伴关系的掌门人富洛普也评价说：
「市长在此事上的取向令我们满意。」
曼达尼政策还获得州级配合与其他改革助力，比如州政府优化了生态审批流程，通过公投加速了建设审批。
尽管数据存在季度波动，但2026年第一季度纽约新报建的住宅单位数量已蹿升至接近1.7万，远超2008年以来的平均水平250%。
博佐格透露，市政还准备推出新举措，例如鼓励轨道交通枢纽周边增加住宅供应。
不过，曼达尼一些最雄心勃勃的规划仍需跨越障碍。
欲实现20万套新保障房的宏愿，很可能还需公共财源支撑——这笔钱或来自联邦，或来自州政府，或通过本地债券融资。
同时，政府对房东和开发商两个群体差异化的态度，本身就蕴含了张力。
房地产业协会纽约地产委员会的格哈兹指出，市政府给人的感受是在说：
「我们热烈欢迎各位来开发住房，但一旦项目竣工……」
说到这儿她停顿了。
随后她较为含蓄地补充说：
「嗯，业界对后半句的补完版本五花八门。」
副市长博佐格则辩称，差异化政策本质上不矛盾，而是相辅相成。
她指出，扩大住房供给是「长期目标」。
「但眼下我们仍在短缺时期，这意味着租户与业主之间的权力失衡状态依然存在。」
