一项驱动中国房地产三十余年的旧体制——「高负债、高周转、预售制」，在完成其历史使命后，被正式停运。
本月28日，国家住建、自然资源、金融三大部门联合发布通知，宣布中国房地产市场正式从期房购买阶段迈进现房销售时代。
这并非修修补补的渐进调整，而是房地产销售制度的底层重构。那段允许开发商仅凭图纸与合约就能撬动社会资本、提前交付住宅的「卖楼花」年代，正式落幕。
新政为预售项目设置了更高准入标准：商品房若进行预售，其建筑体必须先完成主体结构封顶。
专业人士分析指出，以主体封顶作为预售前提条件，核心目标是有效防范工程烂尾。实践证明，项目达到此阶段后，停工风险明显降低，该设置具有明确的现实意义。
三十多年来，中国城市化快速推进，背后推动力正是这套高杠杆运作机制。它曾是高效的驱动引擎，让千万座住宅拔地而起；同时，风险的种子也随之埋下。
业内分析认为，此次改革的内核在于——将本应由开发商承担的施工期风险、资金成本与质量不确定性，从购房者肩上挪回给更善于资本运作的企业。
深层看，新政传递出一个重要信号：中国经济增长动力正发生深刻转变，从过度依赖地产金融转向可持续模式，从「延期交付换规模」的杠杆游戏转向注重资产运营、产品品质与稳定现金流的发展道路。
「买花」到「卖楼花」的演变之路
欲理解此次变革的深层含义，需回溯预售制的源头。这一制度并非内地原创，其商业雏形源自华南农业传统——「买荔枝花」。过去，果农于花期为筹集肥料与药剂资金，常将未来收成提前出售。
1953年，香港实业家霍英东创意性地借鉴此法应用于房地产。开发九龙四方街时，他提出一个大胆想法：既然果实未成可提前变现，为何不在房屋设计阶段就按层、按户分别销售？
这类未竣工住宅随之获得一个形象称谓——「楼花」。
霍英东的创新远非仅限概念。他进一步构建了现代住房金融框架：分期付款模式让普通市民无需一次性支付巨款，银行按揭业务由此激活，释放出巨大购买力。四方街项目数日内告罄，「楼花」成为香港地产市场腾飞的起点。
1994年，此创新模式传入内地。当时内地城市化尚处起步，开发企业普遍资金困难，住房短缺矛盾突出。同年，商品房预售制度正式启动。
三十年运行期间，全国城镇居民人均住房面积从上世纪90年代初的低于15平方米，攀升至2023年底的超40平方米，住房总量紧缺问题得以化解。
资深地产从业者评价，当时此举是妙手。它有效缓解企业融资压力，吸引社会资本进入，加快城镇化步伐，让亿万家庭提前拥有住房。然而，正是此制度，三十余年间埋下了过度杠杆、资金挪用及工程烂尾的隐患。
高杠杆游戏的句点
华南某房企曾推行一套「345」模式——获地后三个月开工、四个月推盘、五个月资金到位，这充分反映了那个时期的疯狂程度。
预售制为房企打开了融资之门，催生了独特的「高负债、高杠杆、高周转」运营模式。
在「快速周转」这一硬约束下，房企竞争焦点从建筑工艺与设计创意转向资金回笼速度，此理念逐渐演变为行业潜规则。
一位离职房企高管回忆，当年杠杆对房企至关重要。「仅用十亿元自有资金，通过预售回款与各类金融工具，可操纵上百亿甚至数百亿级项目。那时业界普遍打赌：房价永远上涨，融资渠道永不断流。」
那时，房企本质上演变为「披着地产外衣的金融企业」，通过低价购地、廉价融资、快速周转积累核心竞争力。
这场狂欢在2015至2020年间达到顶峰。千亿级房企从个位数猛增至数十家，「地产首富」的头衔频繁易人。
以万科为例，2015年销售额为2614.7亿元，2020年增至约7041.5亿元，五年间增长超4400亿元，销售规模首次突破七千亿关口。
同时期，房企管理层薪酬创历史新高，企业以「多元化」名义跨界新能源汽车、体育、金融等领域。
预售制为房企提供了资金提前回笼机制，加速规模扩张。但部分企业利用资金时间差，将预售款挪作他用——用于新项目拿地或非主营业务，而非项目施工。
但2021年后，雷声频传。曾经不可一世的房地产巨头相继爆雷。「三道红线」管控实施、市场心态反转，这套依赖「资金不断涌入」的游戏瞬间崩塌。
随后，「保交楼」取代「高周转」，成为行业新焦点。
改革落地
「8.28新政」出台之际，正值「保交楼」战役取得决定性成果。住建部最新披露，在列为重点的396万套保交房任务中，已累计交付391.8万套，整体交付率接近99%。
华北某房企资深高层表示，当期房从「升值资产」变成「烂尾风险」时，旧规则已经失效。近年来，不少房企的销售主力已转为现房或准现房。
在此大背景下，「8.28」新政应运而生。
通知采用「新老划分」的渐进式改革：新出让地块的住房项目及已出让但未获规划许可的项目，优先选择现房销售；已获许可的项目则鼓励实行现房销售。
规定称，现房销售项目中，企业获得施工许可后可与购房者签订定金协议，按规定收取定金。协议需约定定金数额、房价、交付时限及违约责任，保护双方权益。
对仍选择预售的项目，预售门槛大幅提高。预售房屋必须完成主体结构封顶。
预售资金监管方面，监管部门应与企业签订资金监管协议，在项目主办行开立专户。购房者的首付与贷款应全额纳入监管账户，待工程竣工验收、配套齐全后方可解冻。
改革配套支持措施包括：实行主办银行制，每个项目指定一家主办行；支持房企通过股权、债券等多元渠道融资；推行「交房即交证」，实现产权证与房屋交付同步办理。
改革非朝夕之功。新政出台前的2026年8月，全国已有39个城市和区县以官方文件推行现房销售试点或政策。
业内人士指出，现房销售最大优势是「所见即所得」。期房时代，样板房与实际房源常存落差，购房者易遭欺骗；现房制推行后，购房人能直观体验实物，有效规避此类风险。从购房者角度，这两项制度优化都是利好。
「技高胆大」的房地产时代终结
对房企而言，「三高」狂飙年代谢幕，精细运营新纪元开启。
房企竞争优势将从资本运作能力转向产品研发、工程品质与供应链管理。地产业告别暴利，转向赚取「制造费」与「服务费」的模式。
业内人士指出，新政下行业不确定性陡增，利润下滑成为大概率，根本原因是资金回笼周期拉长，融资时间与成本双增。
某研究机构负责人表示，融资曾更看重企业规模与信誉，若集团出现风险，融资全面收紧。未来，融资重点转向项目本身，优质项目更易获得资金支持。
房地产市场分化加速。至2026年8月，样本房企前八月销售权益累计14256.4亿元，同比下滑12%。销售权益前20中，17家为央国企，央企已成市场绝对主力。
新格局下，行业竞争从「规模之争」转向「品质竞争」，从「快周转」升级至「高质量」。
优质产品将成房企核心竞争力。期房年代，「PPT销售」与样板间虚假屡见不鲜；现房阶段，建筑质量、户型朝向、绿化景观、配套设施全部暴露于日光下，任何偷工减料都将直接导致滞销。
业界指出，转制期间房企需适应调整，尤其封顶预售条件将加重融资负担。现房制对房企资金压力明显增加，融资周期随之拉长。
某大型房企总裁在业绩会表示，新政有利于企业建立长期优质发展循环。
业内人士坦言，旧时代红利已落幕，真正吃透「8.28新政」的房企，才能获得未来的通行证。
