胡乐天近期频频往返于香港与日本两地。
他是日本一家中资资产管理公司和券商平台领先证券（立鼎证券）的负责人。该公司已有74年历史，从事财富管理及基金销售等业务，此前主要服务日本的高净值客户，在2019年被收购后，增加了服务中国资本的板块。
今年多以来，他的中国香港和内地客户东京陆续在日本京都、静冈以及长野轻井泽等地购买了一些酒店和度假村，还有一些客户选择在买入高层的大平层豪宅户型自住，价格在5000万人民币左右。
10月初的某天下午在香港中环的办公室见到胡乐天时，他刚从日本回来。
这半年来，无论是香港金融行业人士，还是做生意的老板们，聚会的时候无一例外都会聊到一个话题：钱还可以投向哪里？
日本，这个词出现在他们的答案中。今年几位多次往返日本的富豪都曾告诉，现在他们在日本见到企业家朋友的概率比在香港还多。在此之前，这些富豪们大多会聚集在香港。
他们有的是去日本投资环境，有的则已经购买了资产，还有的甚至是正在搞医美，比如打干细胞。
一位正计划赴日本投资的富豪表示，除了中国香港地区，资金总需要在亚洲其他地方分配一些，新加坡太小又被炒热了，日本是目前较好的选择。在此之前的一年，他曾将自己的部分资产转至新加坡。
这些富豪们前仆后继日本时，正是胡乐天最忙碌的时候。现在他每个月在日本有超过15天的时间，且随着中国富豪在日本的需求增加而增加。
关注马云投资日本
胡乐天在香港中环的金融行业工作近20年，其团队有30多人，主要负责IPO和地产债相关的业务。
过去这几年，香港的IPO业务不景气，今年前三季度的IPO募集资金额超过246亿港元，预计将达到高峰期跌幅超70%。同时，香港的地产债业务随着内地地产行业的转冷惨白。
胡乐天需要带着团队寻找新的生存机会。2019年，他在日本收购了当地一家老牌券商立鼎证券，该机构至今已有74年的历史了。
此后，除了加大服务日本年轻客户外，立鼎证券还成立了创新业务部门，核心聚焦服务中国富豪日本的投资。用他的话来说，可能会找来一些中国背景的客户做路演，但效果并不大。
今年年初后，找他和团队咨询日本投资机会的客户逐渐增加。胡乐天表示，这是天时地利的机会。今年初以来，日本股市从25700点一路走高，并于6月重回33000点，创造了30多年新高。值得一提的是，在今年4月的时候，巴菲特非常高调地对外表示，持续买入了日本三菱等五大商社股票，并在当月以93岁高龄高调访问日本。这让嗅觉更加灵敏的富豪们开始关注日本。
同时，关于马云旅游业日本的消息同时是香港富豪圈传统，今年5月，东京大学确认任命马云为客座教授。腾讯新闻《潜望》曾获悉，除了香港的豪宅外，马云确实在日本也有一些物业。他的部分好友也陆续在近两年在日本做出了惊人的投资，其中包括物业。
这也是吸引一些内地富豪前往日本的部分原因。
向他咨询日本投资的客户主要是中国背景的富豪主打，咨询的方向包括当地的投资环境、法务和税务等。
这其中，也包括一些已经在境外上市的新生代老板们。在此之前，他们更多地把钱投资于其熟悉的中概股或者是香港本地的物业等。
除此之外，还有中国内地老一辈实业起家的富豪，包括一些地产行业的老板们。
关于中国内地富豪投资日本的具体详情，暂未见日本的官方数据，腾讯新闻《潜望》联系了多家机构也暂未获得有效的报告。
总部加拿大的全球商业不动产服务机构力挺国际提供的跨境资金流动数据显示，头9个月，海外资金流入日本的趋势巅峰，涨幅飙升一倍，占全球资金流动的11.5%，在全球排名第三，排名第一是美国和新加坡。
高力亚洲估值及咨询服务行政董事周若瑜对腾讯新闻《潜望》表示，这些跨境资金除了投资股市之外，更多流入了地产领域，包括酒店和住宅等。
全球地产咨询机构莱坊最近的一份报告则显示，过去十年里，估计有160亿美元的资金从海外流入日本包括酒店负债的商业地产，其中约12%的资金（约25.6亿美元）是在今年发生的。
仲联量行日本资本市场研究董事内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，今年以来，他已经非常明显地达到了境外投资者对日本物业的热情，尤其是中小型的多户型项目（即长租）公寓）非常火爆，但他也暂未明确的中国富豪投资日本酒店的数据。
从莱坊的报告中也可以明显看出，截至目前，日本长租公寓的交易规模已经达到了9亿美元，设施远大于过去15年。
莱坊亚太区研究部负责人李敏雯对腾讯新闻《潜望》表示，过去一段时间，日本的长租公寓很受投资者的喜爱，包括凯德置业及一些索赔基金索赔的机构投资者都底层在日本买了很多此类商品。
（图片来自莱坊地产）
内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，今年以来，他已经带着团队做了超过90次的针对海外投资者的路演，这个数据是去年的4倍。他也表示，这些新增的海外投资者中，最多的是来自新加坡的基金或者是家族办公室。
周若瑜对腾讯新闻《潜望》表示，据他了解，此前流入新加坡的外资资金过多，实际上可投资的标的不足，在有限的可投资资产价格被爆炒后，资金外溢至日本，其中包括明显不知来自内地及中国香港的资金。
全款拿下上亿的酒店、度假村
中国富人在日本的投资需求，更多还是集中在收息资产。一位北方省份的首富对腾讯新闻《潜望》表示，在当前全球地缘政治不稳定和不确定的宏观经济环境下，收息资产才是最踏实的。他一直在探索日本的可能机会。在此之前，他已经在澳洲投资了额外的固定资产，包括酒店和服务式公寓等。
胡乐天也对腾讯新闻《潜望》表示，今年以来，他的客户确实遇到了越来越多的这样的需求，即希望投资日本的业务酒店。他们大多选择日本的酒店规模在30-50间，价格则在2000万~3000万言语，折合人民币约1.4亿~2亿左右。他经手的最便宜的一个酒店交易是1000万言语出头。
这些富豪们在日本买下酒店之后，会迁移胡乐天及其团队管理。腾讯新闻《潜望》了解清楚，胡乐天的公司现在日本受托管理着6家此类物业。
此外，胡乐天的公司立鼎证券过去几年陆续在日本购买了5家酒店和度假村，除了日本富豪们聚集的东京附近的轻井泽酒店外，其他四个都属于度假型滑雪场，分别为位于北海道的Snow Cruise Onze、白马地区的望山旅馆、京都的国境高原滑雪场和大公园酒店。
腾讯新闻《潜望》悉，长三角地区的某位富豪也于今年在日本买了一家大约有30个房间的酒店。
一位香港某家族办公室的负责人价值也对腾讯新闻《潜望》表示，她所在的公司老板也于今年点亮在日本买了一个度假村，在3000万左右，折合人民币2亿出头。
胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，这些在日本买了酒店等固定物业的客户都没有有用的贷款，尽管目前日本的利率低于2%左右。用他的话来说，这些对于物业富豪们来说并不算贵，而且他们担心之后日本随着经济增长生息，不敢承担利息成本。
据他估计，在没有杠杆的基础上，目前这些固定资产在日本的年化利率大约在6%左右。一位在澳洲买了豪华酒店的香港富豪曾经对腾讯新闻《潜望》表示，这个不过，如果加上杠杆的话，日本的固定资产投资则有更大优势，目前澳洲的利率也已经超过5%了，利息成本很高。
就胡乐天公司自持的5家酒店及其客户委托的6家酒店来看，这些酒店主要集中在京都等人口集中的城市，或者是有特色的滑雪或度假区域。 那么，这些酒店的入住率得有保障，才能保证稳定的迪士尼回报。
胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，除了酒店以外，他的一些客户也选择在东京买入一些高层的大平层豪宅户型自住，价格在5000万人民币左右。
仲联量行日本资本市场研究董事内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，现在日本地产方面的投资，大概70%左右依然来自于本国国内的需求，海外投资者参与在30%——这一数据，一年前不足15%，今年翻倍。
除了投资地产之外，胡乐天也表示，近期也有活跃客户前来咨询赴日打干细胞等医疗美内容。为了更好的服务公司客户，胡乐天还在日本投资了一个干细胞有关的医疗美项目以及其他的高端旅游服务。
进入日本的最后窗口期？
莱坊亚太区研究部负责人李敏雯对腾讯新闻《潜望》表示，最近这段时间可能是日本考生入学的最后窗口期。在她看来，日本不可能一直维持0利率，毕竟这个过去了今年多日本的经济和消费都在复苏，过去那种持续的量化极值可能会结束。不过，她也表示，这可能最终取决于日本经济复苏是否可持续，以及日本央行对于通胀率是否满意。
李敏雯认为，对于投资者来说，进场的时间更为重要。虽然日本的资产价格相对于早些年已经出现不小涨幅，但近期于其他方面来说，日本的资产价格依然如此洼地——这也包括中国富豪纳税人继续进场日本“买买买”的原因之一。
内藤康二对腾讯新闻《潜望》表示，就当前美元兑日元约150左右的情况下，对于海外投资者来说，这个时候赴日本买资产，实际上实际上是打了25%的折扣。
胡乐天坦言，虽然之前华尔街的投行一直吹嘘投资印度，但印度动荡的政治和无章法的法律环境，和日本比起来没有任何优势。他和其富豪客户们都认为，日本是一个成熟的法治更重要的是，过去多年来日本一直都是大众的货币政策，这使得日元相对较便宜。他认为兑美元日元的底部在150左右，因此，他也觉得现在是投资者入场日本的一个窗口期。
日本官方也曾努力吸引港的投资者，包括内地富豪。胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，在今年夏天的时候，日本监管曾要求日本上市公司有效市净率，在提高港的很多年轻人都收到了日本公司邀请约的路演。
据腾讯新闻《潜望》获悉，这些日本公司赴港路演出效果显着。在港机构投资者下部开始已每个月都会定期赴日本做投资海报，有的已经开始入场。
日本官方仍在努力更大的机构投资者。10月7日，日本关系将全球最有钱的基金投资者聚集起来，“为日本进行路演”，其中包括贝莱德(BlackRock)、KKR、黑石 (Blackstone) 以及 GIC 和挪威银行 (Norges Bank) 等主权财富基金以及新加坡国家主权基金淡马锡 (Temasek) 的高层管理者等。 据 FT 报道称，日本的一些官员私下承认称，目前确实是投资者启动日本的最后一个窗口期。
市场都在猜测日本可能会结束量化政策。公开数据显示，日本央行在过去一段时间内已经进行了三次购买国债的行为，使得日本十年国债创造了新高。这也意味着，央行可能在给予市场信号传出，即日本零利率的量化时代可能即将结束。
不过，这对不爱贷款的中国富豪来说压力并不大。更重要的是，除了物业酒店外，他们也在探索日本的股票市场。
胡乐天对腾讯新闻《潜望》表示，他和股东在日本收购的金融机构立鼎证券已于今年7月获得了日本监管的渠道，可为中国背景的投资者提供开户及股票交易服务。这可能是市场上首家中资机构获得的权限。
富豪告诉腾讯新闻《潜望》，目前日本确实看起来是全球最好的一个投资市场，现在唯一的问题是，日本市场要让信服是一个值得长期投资的地方，而不是短暂的机会。
