北京昌平区一处共有产权房住宅小区。受访者供图
过去十年间，为了突破购房限制而选择虚假离异的报道屡见不鲜。进入2020年代，这类新闻虽然减少，但相似的故事依然在上演。
2026年九月，一个共有产权房业主的微信讨论组里，某位成员分享了她通过离异成功置换住房的经验，瞬间引发众多业主的咨询热潮。
赵雯雯是北京市某处共有产权房的拥有者，六口之家挤居在仅44平米的一间小户型内。虽然手中积累了充足的购房资金，但手中已持有的这套共有产权房却成了购买第二套住房的绊脚石。
共有产权房是指政府与购房人按一定比例共同拥有产权的保障性住宅。通常情况下，购房人的产权占比在50%至80%之间。相比商品房，这类住房价格明显偏低，但购买资格受到严格限制，曾经甚至需要通过摇号才能获得。
为了遏制炒房行为，这类房产的交易与租赁均受到明确约束。2017年发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，房产证拿满五年后方可交易。此时购房人可以出售自身的产权份额，政府作为共有方拥有优先回购权；若政府放弃回购，业主可在政府指定平台上发布转让信息。
2018年初，赵雯雯幸运地成为中签者。如今已是2026年，房产证即将或已满五年期限，她却突然发现交易平台和配套细则依然未见踪影，对如何进行买卖交易感到茫然困顿。由于名下拥有这套房产，她也就无法再行购置其他住宅。
众多共有产权房的业主正陷入这样的尴尬局面——有人希望迁居其他城市，有人需要购置学区房……无奈之下，虚假离异成为了他们最后的选择。
南方周末的记者以普通市民身份咨询北京住建部门关于共有产权房的交易流程，工作人员也只能表达无奈：「目前无法办理相关业务，只能耐心等待配套细则的推出，我们自己也期待能够尽快启动这项工作」。
这远非个别业主或单个社区的困扰。随着多座城市的共有产权房陆续跨越满五年的时间节点，如何妥善安排这类房产的交易和退出，已成为摆在决策者面前的迫切课题。
制度层面的多重目标平衡
在业主交流群中，人们对赵雯雯的空间规划能力赞叹不已——她竟然在44平米的单间居住空间中容纳了整个六口之家。
2018年春季，赵雯雯经过严格的资格审核、参加了摇号程序，最终幸运中签昌平地区第一批共有产权房。根据她的回忆，当时的购买门槛相当严苛：必须拥有北京户籍、名下无其他房产、保持单身状态，以及年纪不能低于30岁。她申报的这个项目共有1.5万户通过了初步审查，最终能获配的房源仅2328套。
在这个项目里，购房人与政府各占50%的产权份额。当赵雯雯轮到选房时，已经所剩无几，只有少量单间可选。她最终以每平米2.1万元的价格拿下，贷款金额约为九十多万。那时她尚未成家，一间单间对她而言再合适不过。
2025年初，她成为两个孩子的母亲。加上帮忙照顾小孩的公婆，一个六口之家现在必须在这个狭小的空间里生活。她用厨房的角落隔出了一个榻榻米铺位，宽度仅有1.4米，爷爷奶奶和小女儿就睡在这里。宽度为1.9米的大床则住着她们夫妻俩和老大。她一直翘首以盼房产证五年期限的到来。
赵雯雯的家中，宽仅1.4米的榻榻米床上住着爷爷奶奶和小女儿。受访者供图
依据暂行办法的约定，一旦房产证年限满五年，业主就获得了转让自有产权部分的权利。政府在这些共有产权中的份额由各区的保障房企业以代理人身份持有——每一个行政区仅设一家代持机构。
产权转让时需要先向住房管理部门递交申请，并明确标的价格。代持机构会根据规则决定是否行使优先回购权；若其放弃，转让信息将被发布到代持机构创建的交易平台上。同时，购买方也必须满足共有产权房的各项购买资格条件。
接受采访的多位业主都明确表态，未来可以进行正常交易的承诺，是他们当初毫不迟疑地购入共有产权房的关键要素。
共有产权房这一概念首次出现在2007年的江苏淮安。
南方周末在2010年曾刊登过一篇深度报道，追溯了淮安探索的源头：一家磷肥工厂的58名职工联署给市委书记的信件（详见《共有产权房淮安独奏》）。
这些来信者指出，他们从未获得过1998年经济适用房政策的惠及，仍然蜗居在该厂兴建于上世纪五十年代的低矮平房中，人均建筑面积仅30平米，房屋已然成为危险建筑，加之周边是化工业聚集区，环境污染十分严重。
他们所说的经济适用房，是国家为解决低收入群众住房短缺问题在全国推行的一项计划。政府通过无偿提供土地、减免相关税费等手段来降低购房成本。
这类房产的购买者同样只拥有有限产权，只是产权比例未曾明确规定。按照规定，产权证拿满五年之后就可以上市交易，但购房人需要向政府缴纳土地增值金等相关款项以获取完整产权。然而执行过程中暴露出漏洞——在房价快速上升的时代，一些人只需补缴少量费用便可获得产权，这反而成了投机获利的途径。
时任淮安房管部门的负责人介绍说，淮安创新性地将政府免费提供的土地成本按照实际市价折算进房价中，将这部分补贴明确定性为政府产权，成功地堵住了经济适用房中的投机漏洞。
2014年，住房和城乡建设部挑选了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六座城市进行共有产权房试点。南方周末的记者经过梳理发现，到2022年这个时间节点，全国已有超过20个城市相继出台了共有产权房政策。
「共有产权住房代表了一种多元目标的公共管理政策。」上海交通大学公共经济与社会政策系系主任陈杰对南方周末记者作出解释。在住房紧张、房价不断上升的那个年代，政府必须采取行动。但同时又要避免对商品房市场造成过度冲击，如果选择直接补贴购房人，补贴幅度多大、投向哪个地区、如何分配，都会带来政策风险。
陈杰进一步说明，相较于经济适用房，共有产权房的制度设计更容易掌控。政府只是投入了有限的资本，与购房人的收益形成分成关系。以上海为代表，购房人甚至还能选择回购政府持有的产权份额。
姜向明是北京海淀地区的一位共有产权房业主，他也是2018年年初摇号中签的幸运者，花费每平米3.5万元购得89平米的两间卧室，产权比例为70%。他回忆说，当时相近地段的商品房价格大约在每平米6万元，有的甚至达到8万或10万。
从当时的市场角度看，他确实是这项政策的受益者。倘若没有共有产权房这个选项，他很难能够在北京楼市获得一套住房。
这样的住房在全国到底有多少套，目前还没有统一的公开数据统计。不过几个主要城市都有一些可以查证的数据。
《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》记载了这样的信息：2019年度，北京市新增共有产权房1.2万套，累计供应数量已达到7.1万套。同一年，北京的商品房成交总量大约是20万套。
2021年发布的《上海市住房发展「十四五」规划》显示，上海地区共有产权房已累计完成12.8万户的签约。
根据杭州网的公开报道，自2022年至现在，杭州已经推出了20多个共有产权房项目，房源总数约1.8万套。
「伴侣品质的判断权在自己手上」
从今年三月份起，赵雯雯开始着急了起来，因为房产证的五年期限已经满足，置换住房的需求也变得愈发紧迫。她的大儿子即将在2028年时进入小学，2027年将是购置学区房的最后时间窗口。
然而当她进行购房资格核验时，系统平台反复提示同样的内容：您已签约购置共有产权住房，若要申购其他住房，应当先行腾退已有的共有产权房。
共有产权房业主进行购房资格核验时系统给出的提醒。受访者供图
另一位共有产权房业主王静坦白对南方周末记者说出心里话：「购买时贪图便宜，可实际上也确实是刚性需求。」
那个时候她才二十多岁，刚刚步入婚姻生活，经济条件并不宽裕，梦想能拥有属于自己的一套住房。整个购房流程让她感到茫然失措，「贷款额度、首付金额这些都是置业顾问直接推荐的，选房的时间非常紧张，人家说就剩这几套了，快点选择吧，我就匆匆选了一套单间」。
自2025年开始，这套房子给他们一家人带来了进退维谷的局面。
王静提到，她的奶奶在立遗嘱时，本打算将房产留给他们这对年轻夫妇。但因为他们的名下已经有这套共有产权房，使得他们无法办理房产继承手续，最后只得把继承权交给了王静的父母。
共有产权房迟迟没有推出可行的交易政策，王静的父母计划将自己拥有的住房变卖，为年轻一代进行房产置换。可是，从继承过来的这套房产，使得他们自住的房子落入了「满五不是独一无二」的税收分类，要缴纳的交易税费高得惊人。经过家人的反复权衡，最终他们做出的决定是：王静的父母选择办理离婚手续，然后购置新的住房。
接受采访的业主中，有些人是因为要移居国外或外地，想要出售自己的房产；还有些人想通过改变住房位置来争取更优化的积分落户条件。眼下，这些诉求都无法被满足。
「北京已经对二套房的购置放开了管制，我们这一批人却仍然被困在这一套房子里。」赵雯雯在今年6月拨通了北京市住建委的热线反映自己的困境。工作人员的解释是，当初设计这个政策时，限制交易的初衷就是为了控制炒房现象。
赵雯雯认为应该这样处理：假如眼下不愿意开放二套房购买权，那最起码应当把交易平台和交易规则健全起来，让大家能够自由买卖。「就算赔钱我们也能接受，关键是现在什么都做不了，这才是最大的问题」。
业主群组中的讨论指向了一个现实：借由假离异来摆脱困局，好像成了唯一的出路——将共有产权房的产权转移到配偶其中一人的名下，另外一个人再去申购别的房产。
也有人表示反对这种做法，说道「离婚不是小事儿，很多假离婚最后演变成了真离婚，为此吵闹、对簿公堂的事儿多着呢」。不过，那些已经通过离异换房成功的人则说，「我不是在推销离婚这个办法，关于配偶的品质判断权还是在你们各自的手里吧」，随后这个人就退出了讨论组。
姜向明同样不倾向于用离婚这种方式来解决问题。「那下一次还要换房怎么办，是不是还要再离一次？对的诉求为什么非要通过离婚或者钻空子才能实现呢？」
对他个人来说这个办法更是行不通的，因为他的妻子户口在外地，只有婚龄满15年才能迁入北京户口，「若是离了婚，那她落户北京的事儿就别想了」。
我爱我家房产中介公司的一位经纪人向南方周末记者透露，她所经手成功交易的共有产权房，房产证上确实只有单独一个人的名字。
不过如果房本上写了两个名字，房产同时还贷款未清，即便想通过离婚的方式把产权划归某一方，也需要取得银行的书面同意。
政府回购的实际障碍
事实上，翻阅各地的官方文件，共有产权房的退出机制在字面上看起来非常清晰和完善。
即使房产证未满五年也能办理退出，但需要符合回购的各项条件，一般而言只能通过政府部门进行回购。
若要让政府回购，北京的标准就更加苛刻了。只有在家庭成员患上重症大病的特殊情形下，政府才会快速回购；其他任何情况都需要由区住建部门会同发改、财政、民政等多个职能部门共同召开联席会进行论证审议，获批通过后才能办理回购。
相比之下，上海的政策就相对宽松得多了。只要业主因为户口转迁出上海，或者购置了商品房，就可以提出回购申请。
杭州的条件更简化了，只要「因各类事由需要退出保障」，就能向政府部门提交回购申请。
2026年9月11日，杭州网刊登的报道指出，自2022年首批共有产权房正式入市供应以来，政府方面总共回购了十多套住房。其中绝大多数的回购原因是业主提出置换申请。
报道还提及，由于近年来房地产市场持续低迷，这些房源的现行市场价格均已跌破购入时的价格。政府回购时采用当前市场价作为基准，产生的一切税费由业主自行承担。
2026年9月17日，一位来自杭州的市民在社交媒体小红书上公开分享了她退出共有产权房的亲身经历。虽然杭州的政策条文写着「因故可申请」，但根据这位市民的了解，实际的退出选项其实只有一条：去购置商品房。
她在帖文中写道，若要启动退房流程，管理部门需要你提供新购商品房的认购协议以及定金缴纳凭证。这就意味着你必须同时筹措两笔巨大资金，财务压力之大可想而知。
此外，因为共有产权房必须完全退出才能进行网签操作，而销售方通常不会同意延后网签的时间，这位市民只得请房管局出面协调。她的评价是，退出机制还需要大幅改进和完善。
满期后有哪些交易选项
基本上有两种交易渠道可选：一是回购政府的产权份额、将其转变成商品房；二是由政府部门或符合资格的申购人来购入这套房产，房屋属性维持不变。
在上海的制度框架下，业主可以申请让政府回购自己的产权份额，或者购入政府持有的产权部分，最终取得完整产权，再作为商品房进行正常交易。
根据上海住建部门发布的数据统计，截至2023年六月底，共有产权房的居住家庭总数达14.4万户。其中，房产证满五年后申请进行交易的比例占6%，而在这批申请者中，96%的人选择了买下政府的产权份额。
在杭州的框架中，满五年的业主可以申请购入政府产权，使其转化为商品房。但转化成商品房后，还要再等待十年期限满足，才允许上市交易流通。
在北京的政策设计中，如上所述，有两条路径：要么由政府部门进行回购，要么在政府提供的交易平台上转让给同样满足资格的买家。但政策中并未预留出购入政府产权、将其转化为商品房的选项。
换句话说，在北京的制度框架内，共有产权房无法通过任何渠道演变成完全产权的商品房。
这种差异源自制度的初始设计阶段。实际上，北京当年的决策被许多人称赞，认为这种设计更贴切保障房的本质定位，真正能够实现「房住不炒」的原则。相比之下，允许性质互转的政策框架确实留下了投机操作的空间。
现如今，在推出共有产权房政策的二十多座城市中，二、三线城市绝大多数都允许转换为商品房，而几个一线大城市则采用了相对封闭的转换机制。
北京住建系统的一名工作人员向南方周末记者解释了制度逻辑，在北京的框架下，房产的流转范围被限定在符合购买资格的人群内，形成的是一个相对封闭的循环系统。正因如此，政府必须搭建一套覆盖资格审核、交易对接、合同签约全过程的完整交易平台。
倘若由代持机构代表政府进行回购，又会面临一系列需要厘清的问题：回购价格如何确定、资金从何处筹措、收购后的房产如何处置、由哪个部门来判断回购申请人是否符合条件等等，这些都需要逐一规范。
业主间的交易流程相对要简洁一些，但就连这样的交易平台到现在也没有建立起来。
许多人向他寻求回购的建议，这让他也感到无奈万分。他能给出的唯一参照依据仍然是2017年颁布的那份暂行办法。「理论上，一旦满足条件就应当可以进行交易了。但现实中完全运转不起来，只能等待。」
他认为问题的核心在于房价因素。这项政策是在房价持续上升的背景下设计的，但谁也没有预料到房价反而会下跌。
北京市盛廷律师事务所的主任毕文强长期致力于房地产领域的法律业务。他向南方周末记者分析指出，共有产权房的设计框架隐含了一个基本假设：房地产价格会持续攀升，同时商品房的价格也将始终保持在共有产权房之上。基于这一底层逻辑构建的制度体系必然会在市场形势转变时面临挑战。
眼下已经出现了价格倒挂现象。北京顺义区有一位业主，在2023年以80%的产权比例购入共有产权房时，当时每平米价格接近2.3万元。而如今这片区域的商品房价格已降至每平米2万出头，差价已有2000元之巨。
毕文强表示，假若房价始终呈上升态势，这就不会成为问题。严格的交易限制条件可以充分体现保障房的定位，对业主来说，即便短期内卖不出去，也不会产生太大的心理落差。
而现在的情形是，业主心态转变成了这样：「我投入的资金已经不少了，产权还被层层限制，承诺的交易选项也无法兑现。在这段漫长的等待期间，房价还在持续下跌，这样的心理挫折感会越来越强烈。」
他进一步阐述观点，政府不能允许这样的情况发生：业主在房价上升时获利的部分完全归自己，而亏损的部分就转嫁给政府来承担回购。当下国家的财政状况并未宽裕到可以无限补贴的地步。而且，政府回购的房产最终还需要大量符合资格的新申购者来接手，这种模式才能持续运作。否则的话，这就不是一项资产，而是一项沉重的负担。
成为过去式
「都过了这许多年了，退出的配套细则还是没有出台吗？」当陈杰听南方周末记者转述这一困境时，表现出了明显的惊讶。
他表示，共有产权房制度设计确实存在先天不足，前瞻性预判能力有所欠缺。在房价增长期，不用担忧接盘方的出现，政府也愿意承担回购义务。那些关于回购价格如何厘定、增值部分如何分配、谁来承接房产等问题，处理起来难度并不特别大。但一旦进入房价下降阶段，政府就可能需要承担亏损，整个交易和流转的内部逻辑就会被打破。
共有产权房的退出难题引发出一个更深层的思考：保障性住房应该通过什么样的制度框架才能真正起到保障作用？
「从政策的设定逻辑看，当一项政策所要追求的目标越多，这些目标之间就越容易产生相互制约。这是因为不同的目标运行的内部机制往往差异很大。」陈杰的建议是，制度设计应该尽可能简洁明快。就保障房而言，应该把首要目标锁定在提供基本居住保障这一点上。
毕文强也赞同这一观点。保障房是一种兜底性的社会保障机制，其根本目标应当是确保弱势群体都有基本的居所，在制度设计的初期就不应该过分考虑市场因素、财富增值的空间，否则一旦遇到市场波动，制度本身就容易失效。
他的理想方案是这样的：让大多数保障房的产权归属国家所有，通过市场化手段来调节租金水平，「关键是保障人们有地方住，并不一定非要把产权证写上他的名字」。
陈杰指出，国际上许多国家的保障房以租赁形式为主。而新加坡的保障性住宅项目「组屋」采取出售形式，由政府出资兴建，本地居民可以申购。项目类型丰富，从小到大从一室到复式公寓都有，规划得非常周全，居民通常一步到位无需二次改善。与此同时，每位居民在一生中有两次申购机会。需要退出时，居民可以把旧房产归还政府，或直接卖给后来的排队申购者。
他补充说明，新加坡80%的城市居民都住在这类「组屋」项目内，因为房源池子规模庞大，所以房产的流通性很强。而国内的共有产权房项目规模相对有限，再叠加这几年地产市场的下行压力，房产的流转就变得十分困难，这客观上加大了业主的退出难度。
他认为，一个可行的过渡方案是进一步放开出租的限制条件。对于有置换需求的业主，可以允许他们申请将房产用于出租，政府部门进行审核，一旦确认房产确实在出租，业主就获得了购置商品房的资格。但这要附加一项承诺：如果未来决定自己住回这套保障房，必须先把购置的商品房出售。这样一来，保障性住房得以充分利用，有改善诉求的家庭也不会被困守。
往前看，共有产权房大概率正在逐渐演变成历史的一页。
杭州在2024年就已宣布，现有待售房源全部售出后，将停止继续供应共有产权房。2026年八月，北京市12345政务热线在回复某位业主的咨询时提及，北京市已经暂停了新建共有产权房项目的立项。
任何一项政策在推行的某个阶段会给一个群体带去好处，但伴随时间流逝，最初的幸运也许会演变成别的东西。
眼下，最早推行这项政策的城市陆续开始面对到期问题，而还有许多地方尚未触及这一难题。
2026年九月十六日，业主讨论群中有人写下这样的感慨：「这项政策成为了过去式，翻过了这一页。那我们这批人该怎么办，历史遗留下来的这些问题又该如何去解决呢？」
当南方周末的记者以普通市民身份再次致电北京住建委时，工作人员也表达了类似的处境：最近接到的市民咨询五花八门，但确实无法为其办理相关手续。针对交易细则和交易平台的制定工作正在加紧推进中，但具体什么时候能够正式发布还存在变数。他强调，这不是保障房处室一个部门能够单独完成的任务，多个部门都在等待，也都希望这项工作能够尽快推进。
赵雯雯的期望是，这项政策能在年底前落地，这样她就能卖掉手中的共有产权房并及时置换。否则的话，她不得不考虑通过离异来打破困局，「孩子上学的时间等不得」。
