面对日益变化的房地产市场，越来越多的年轻人和城市中产阶层开始探索一种新的居住模式——“改善型租房”。他们选择放弃传统的购房置业或置换，甚至主动抛售现有房产，转而通过长期租赁或“以租养租”的方式，显著提升自身居住品质。
这股潮流中涌现出许多典型案例：有人在北京一次性支付了十年租金，租下一套学区房，彻底摆脱了购房与短租的烦恼；有人卖掉北京望京的两居室，在同小区租住了更宽敞的三居室；还有人抛售了全国范围内的四套房产，携一家老小在杭州郊区租下带院子的住所，享受“躺平”式生活；更有甚者，在卖掉广州房产后，毅然辞去高压工作，选择在昆明定居，过上悠闲的日子。
这些选择背后，是他们对经济账的精准计算，旨在不确定的楼市环境中保全资产。他们运用各种智慧规避租房的不稳定性，努力在租来的空间里打造稳定舒适的家。同时，这也是他们寻求从“被房子束缚的人生”中解脱，不再过度“拼命”的一种生活态度转变。
“改善型租房”的经济账
在北京租房的张霁宁，至今仍清晰记得半年前签下十年租约、一次性付清巨额租金时的复杂心情。“转账那一刻感觉很轻飘，几十万元瞬间从账户划出，心里五味杂陈。”这笔钱是她与丈夫五六年来的积蓄，既不真实又令人忐忑。然而，随之而来的是踏实感，因为未来十年他们不再需要为买房或租房而烦恼。尽管还未正式入住，张霁宁已迫不及待地将心仪已久、价格过万的按摩椅加入了购物车。她认为，短租生活缺乏稳定性，不值得购置贵重家具，而长租则提供了打造理想居所的基础。
张霁宁夫妇均在北京体制内工作，薪资稳定但增长有限。结婚第五年，怀孕让她渴望一个长期稳定的家。然而，在北京购买一套像样的住房动辄数百万，他们400多万元的预算，在通勤半小时范围内，仅能买到六七十平方米、没有客厅的老旧两居室。
尽管家人能够支持首付，甚至凑齐全款，但张霁宁不愿让父母倾尽一生积蓄，也担心房价下跌导致父母资产受损。若夫妻俩背负数十年沉重月供，高额利息足以再买一套小城市房产，这让她感到绝望。
▲图 / 《你认真要结这种婚吗》
经过反复权衡，他们做出了一个在旁人看来颇为大胆的决定：放弃购房，一次性签订十年长租合同。
他们选中的房子，位于张霁宁工作高校的家属区，是一套80平方米的小三居，市场月租金接近12000元。通过与房东协商，以一次性付清十年租金为条件，月租金降至8000元以下。这近乎减半的租金让张霁宁非常满意。用“一套房首付”的资金换来十年稳定的居住权，且无房贷压力，夫妻俩感到十分值得。房东也因收到大笔现金而喜悦，表示要用这笔钱购买黄金。
与张霁宁选择长租不同，上海的丁妤鸢则通过“以租养租”的方式改善居住条件。
2020年，丁妤鸢夫妇遵循当时主流的“先上车后置换”思路，在上海内环购入一套36平方米的老旧公寓，总价不到300万元，月供与当时租金相当。这套典型的上海老公房，步梯结构，长条户型，厨房紧邻卫生间，居住空间对于夫妻俩加一只狗而言已显局促，更遑论父母来同住。
然而，房地产市场的波动打乱了他们“先上车再置换”的计划。
丁妤鸢去年开始看房，发现置换门槛远超预期。尽管近年房价有所下跌，但2023至2025年间，上海外环新增大量新房，三居室面积多在100平方米左右，总价普遍高达600万至700万元；中环新房的起步价更是达到700万至1000万元。
▲图 / 视觉中国
原定的“置换路线”已无法实现。300万元的老旧公寓如今难以卖出好价钱，不如留作收租。若不卖房再买新房，则需背负两套房贷，超出承受范围。然而，随着准备生育和父母同住的需求，36平方米的现有空间已无法满足。
丁妤鸢精打细算后发现，若购买一套外环外心仪的新房，月供需1.4万至1.5万元；而租一套条件相当的房子，每月仅需7000元，相当于“不到半价就能住进原本买不起的房子”。他们计划将内环老旧公寓出租，每月可获5000元租金，然后在上海大虹桥片区租一套89平方米的精装电梯房，月租7000元。这意味着，夫妻俩每月只需额外补贴2000元，便能住进面积更大、条件更优越的电梯新房。
这种精明的住房经济账，在许多“改善型租房”者心中都有清晰的考量。
无锡人石琦在2024年卖掉两套房产后，并未选择购房，而是租下了一套127平方米的洋房。她曾于2018年以188万元购入一套无锡投资房，从未自住，以每年3万至4万元的价格出租。2024年该房以157.6万元售出，加上六年36万元的贷款利息，即使计入租金收入，最终仍亏损50多万元。
抛售房产对石琦而言，是及时止损。她曾从事房地产策划工作，自2021年下半年起，明显感受到楼市遇冷，“房子越来越难卖”，意识到房价并非只涨不跌，“现在买房和买车一样，买回来就打折，新房卖出去只能打七八折”。因此，她选择卖掉房产，将资金变现以求心安。
▲图 / 《一路朝阳》
在考虑置换时，石琦做了详细计算：若购买目前租住的这套百余平方米洋房，需280万元；而以每月3500元的租金租下，加上车位费，一年仅需4.8万元，按此价格租住40年也远低于200万元。相比之下，租房显然更为划算。
石琦租住的是开发商的精装新房，首次出租，配备新风、地暖、中央空调，三房两厅两卫的格局，足以满足夫妻俩和两个孩子四口之家。宽敞的5米客厅远胜她以往的住所。最大的改善是终于能全天晒到太阳了。
她以前住的自有高层住宅楼栋密集，自家在中低楼层，每到冬季，前方楼栋的遮挡让家里好几个小时见不到阳光。现在他们租住在总高六层的洋房里，楼间距开阔，室内采光全天候无遮挡。石琦表示，如今最幸福的事，就是一家人在阳台晒太阳、围炉煮茶。“即使室外零下几度，室内也温暖如春，因为这是直射的阳光啊。”
▲图 / 《花束般的恋爱》
常年在北京望京区域担任房产中介的李姐，也观察到这股“改善型租房”的趋势。她表示，2023年3月后，她负责的望京望馨花园及周边小区，“房价下跌了40%-50%，租金也下降了20%左右”。她解释说，望京跌幅高于北京全市水平，与该区域紧邻企业园区，部分大厂搬迁对房价产生影响有关。据她观察，近两年北京整体房价已回落至2015至2016年水平，但选择租房生活的年轻人却越来越多。
李姐曾接触过一对90后夫妻，他们以500万元的价格卖掉了望京望馨花园的两居室，并未选择改善型购房，而是以每月12000元的租金租下了同小区的三居室。购买三居室需要800万元，这对年轻人不愿再投入300万元赌房价上涨，宁愿每年花费十余万元租房，将流动资金用于投资。
李姐发现，这些月收入三五万元的年轻人，在没有双方老人经济支持的情况下，不愿被房贷束缚，更倾向于将资金投入到提升生活品质上。这种现象，正是当下城市中产放弃购房置换，通过长租、以租养租等方式提升居住品质的理性选择，被形象地称为“改善型租房”。
寻求有限的“稳定生活”
“有房才有家”的传统观念曾是中国人努力攒钱买房的强大动力，租房往往伴随着漂泊感。然而，在当前经济调整、房价上涨预期不再的大环境下，购房的“刚需”属性逐渐减弱，人们开始转而通过租房来寻求一种“有限的稳定”。
但要租到稳定且舒适的理想居所，并非易事。
曾在大理租房经营民宿的花花，就亲身经历过房东毁约的困境。“签了三年合同，租了一年多就被收回，家具只能低价处理，基本没赚到钱。”她当时租了两套空房，投入十几万元装修布置，却因二房东将违约成本设定过低，对方轻易毁约，导致她损失不小。花花指出，合同中违约成本过低，房东可随意终止合同，租客权益难以保障。
为了对抗这种不确定性，追求长期稳定租房的群体，开始主动寻找更稳妥的房源和更严谨的契约设计。
张霁宁选择十年长租，正是源于她在单位交流社群中了解到，高校家属房存在一次性租期长达五年甚至十年的情况。她工作的高校附设幼儿园、小学，不少家庭为孩子入学，会长期租住家属房，租期少则六八年，多则十年以上，房源稳定性远超普通小区。为进一步锁定稳定性，张霁宁与房东在协议中明确了高额违约金，以“既防止房东毁约，也约束我们自己”。
▲图 / 《三十而已》
深谙租赁市场波动的丁妤鸢，则采取了另一种规避风险的方式。她在选择房源时，专挑上海近一两年新交付的小区。“寻找房东不自住，短期又卖不出的房子。”丁妤鸢了解到，上海自2021年起实施政策，对通过优先购房政策购买的新建商品住房，规定其网签备案满五年后方可转让。她会优先选择这类房源，以确保相对更长的租赁稳定性。
除了稳定性，如何让“租来的房子更像自己的家”，也是租客们改善住房的一大核心需求。社交媒体上不乏网友吐槽租房体验，有人在北京花12000元月租，却形容“跟住垃圾堆没区别，肉眼可见的脏破乱”，家具东拼西凑，地板不平，空调一开满屋“毒素”，原房东落后的审美和难以挪动的大件家具严重影响居住体验。丁妤鸢也遇到过类似情况。“很多房东会在精装房里放老旧家具，风格完全不搭，不如自己带家具布置。”他们曾看中一套房源，却因房东在精装房里摆放了一套深色老式实木家具，与整体现代装修格格不入，最终放弃。
▲不少网友吐槽租的房子的装修，并努力改造。图 / 社交平台截图
丁妤鸢夫妇并未盲目看房，而是先通过租房软件和社交平台进行充分筛选，提前排除位置不合适、装修风格不合心意的房子，只锁定开发商精装、可空租的次新房。对他们而言，这样反而更省心，无需迁就房东老旧违和的家具。她将原有小家中的床、沙发、洗衣机等大件物品悉数搬来，恰好填满了新家。在她身边，不少选择“以租养租”的同事也更偏爱空租房源。
过去人们租房时购置家具总爱“凑合”，主要顾虑是搬家麻烦。然而，经过最近一次专业搬家公司的优质服务，丁妤鸢夫妇打消了顾虑。“600块钱，一天搞定。”丁妤鸢原来的房子是楼梯房，搬家公司虽额外收取楼层费，但车型齐全，一车便可装完所有大件，床、沙发都能拆卸搬运。丁妤鸢感叹，搬家公司的专业服务让搬家不再成为改善居住的障碍。尽管旧家具的打包耗时不少，但看着搬到新房后亲手布置的空间，她觉得一切都值得。
▲春节期间，丁妤鸢在桌上添了一束玫瑰花。图/ 讲述者提供
中介李姐也提醒，租房市场中不少房东不允许养宠物、限制装修，或违约成本过低，这些都需要租房者提前规避。她建议租户在签订合同前，务必仔细核对条款，明确双方权利义务，特别是违约赔偿、装修权限等关键内容，并尽量通过正规中介签约，“虽然要支付中介费，但能提供一定的保障”。
石琦身兼租房者和房屋中介两职，她提到一些客户“明明可以多花几百块租到更好的房子，却非要卡在预算里，结果租到的房子装修老旧、采光不好，还离孩子上学的地方很远”。她认为，其实多花几百块钱，能让生活便利很多，也能提升幸福感，这笔钱花得很值。石琦觉得，租房的核心在于“让自己住得舒服”，而非单纯追求低价。
在互联网的助力下，筛选“盘靓条顺”房子的效率也在提升。丁妤鸢表示，现在找房已无需像过去那样跑遍各个小区，在网上就能初步筛选出符合审美和要求的房源。联系房东时，通过几次线上聊天便能大致判断对方是否好相处。对于比较挑剔或要求多的房东，丁妤鸢便不会再推进。线上筛选后，丁妤鸢线下只看了三四套房便定了下来。房东身在外地，全程线上沟通，看房时提供临时密码，整个过程非常顺畅。
卖掉的房子，缓下来的生活
对于部分选择“改善型租房”的人群而言，卖房不仅是改善居住条件，更深层次的意义在于重新定义生活的节奏与步调。
花花于2017年在广州海珠区购入一套小一居室，并花费半年时间装修，当时她感到“有自己的房子很安心”。然而，工作变动后，她需前往20公里外的番禺区上班，周中在公司附近租住，周末才回自己的家，“房子逐渐变成了负担”。2019年，她将房子挂牌出售，直至2021年在楼市高点成功卖出，幸运地“躲过了后续几十万元的亏损”。她感慨道，“突然没有了房贷压力，也没有了对这座城市的牵挂”。
卖房后的花花离开了广州，先后在上海、深圳工作，经历了裁员和高压工作，最终选择裸辞。疫情期间，她经历了一次手术，数月折腾让她对生活有了新的体悟，“不想再为了工作委屈自己”。刚从上海公司离职时，她曾非常焦虑，试图延续职业生涯，但在深圳的生活依旧“压抑，过得很难受”。她回忆当时在深圳的日子，每天排队核酸，在科技园随着人流挤电梯上下班。身心俱疲加上身体欠佳，仅坚持了两个月，她便彻底辞职，告别了紧绷的打工生活。
她前往云南旅居，在大理以每月3000多元租住叠拼小别墅。后来在昆明定居，租下一套118平方米的三居室，月租仅1900元，窗外便是滇池，满眼绿意。现在她依靠炒股维持收入，无需打卡上班，每天在沙发上长时间放松，享受慢生活。
▲花花在社交媒体上分享了租房改造视频。图 / 讲述者提供
或许是卖房所得的积蓄给予了她底气，花花发现，随着房子被卖掉，她似乎也从“被房子捆绑的人生”中获得了自由。以前她认为房子是刚需，是归属感，但拥有后才发现，房子也会带来烦恼，例如遇到烦人的邻居也无法随意搬家。她广州的小房子在二楼，赠送一个大露台，但楼上邻居经常往下丢东西，让她不堪其扰。“虽然可以把露台包起来，但总觉得少了点意思，而且房子太小，朋友来做客都没地方坐。”现在的她，将房子视为“单纯的居住空间”。她认为，“租房也能用心布置，生活是自己的，与房子是否属于自己无关”。
对于在互联网行业摸爬滚打多年的张越而言，卖房、租房更像是一场纯粹理性的资产配置。从2016年到2023年，他先后卖掉了成都、海南、杭州的四套房产，累计获利500多万元。
他的第一套房是在工作第一年购买的。当时他获得一笔入职签字费，于2016年在老家成都天府新区购入首套房。那时他受传统“买房刚需”观念影响，认为“没房子婚都结不了”，手头闲钱不知如何打理，便随大流买房，恰好赶上楼市上行期。
后来他到杭州定居、结婚、生子，陆陆续续持有过多地房产，经历了“四买四卖”。他之所以能在房价未完全下跌时果断卖房，完全是基于理性判断。“房子从2016年开始上涨，一直到2021年，其实我们从2020年就觉得房子有点过热了，而且国家一直在强调‘房住不炒’。”张越于2019年卖掉成都房子，2020年卖掉海南房子，2021年卖掉杭州房子，只留下一套杭州郊区房自住。
但到了2022年，他发现情况不对劲了，“房子除了居住属性外，金融属性变得很糟糕，一直在跌”。他杭州的自住房位于郊区，位置偏远，缺乏稀缺性，未来难以升值。而同期股市处于低位，优质基金、个股的性价比远超房产，更适合进行资产置换增值。2023年上半年，他决心卖掉最后一套房子，挂牌两个月后成功售出。
房子卖完后，他开始租房生活。妻子怀孕期间，他们租了一套余杭区的下叠别墅，步行五六分钟即可到达医院，年租金20万元，而该房的市场价高达1500万元。“这相当于用20万元一年的租金，就享受到了1500万元房子的生活质量。”
后来，他们搬得更远了些，在杭州郊区租了一套中式合院，年租金10万元，仅院子面积就超过100平方米。“我丈母娘特别喜欢这里。”张越说，老人在院子里开辟了一块菜园，餐桌上经常能吃到自己种的蔬菜。家里的两只狗和三只猫也生活得格外惬意。特别是猫，常常睡在院墙上，还不时外出串门，有时张越在小区散步都能遇到它们。在这个偏向“度假、养老”的小区里，张越还感受到了久违的“邻里、伙伴”概念。这种慢节奏的舒适生活，是他以前不敢想象的。
▲张越在杭州郊区的中式合院。图 / 讲述者提供
他在互联网公司从事研发工作十年，最拼的时候天天加班，一年只有十个周末能双休。最高纪录是一年加班四十多次，每天工作十三四个小时，早上七点多出门，晚上十一点才回家，长期高压工作导致他频繁发烧，身体指标也出现异常。现在他的生活节奏慢了下来，不再像以前那样“拼命”，并考虑再工作几年就“退休”。他与妻子计划，等孩子再大一点，就回成都租房住，“小孩上学可以租学区房，不用被房子绑定在一个城市”。
选择“改善型租房”的群体，对住房的观念正从“拥有”转向“使用”，甚至“体验”。丁妤鸢夫妇现在更看重房产的资产配置属性，内环的老旧公寓地段稀缺，跌幅不大，适合长期持有赚取租金，而自己则租住更大的房子。家人的观念也受到了影响。云南老家的家人，起初对他们租房的选择并不理解，认为“住自己的房子才安稳”。但看到他们租房后生活品质显著提升，也接受了他们的选择。现在租的房子，不仅居住面积比以前自家的老旧公寓翻了一倍多，拥有独立的客厅和餐厅，还有中央空调、独立阳台。新房的墙体保温效果极佳，冬天开一天空调便能维持三五天的温暖，而以前的老房子因窗户是单层玻璃，冬季透风严重，需要全天开启空调才能保暖。
石琦的父母也从最初的担忧，转变为理解和支持。他们曾担心租房生活不稳定，尤其带着两个孩子。但石琦说，“我爸妈算得清账：租房两年才花七八万块钱，但是当时不卖房的话，这两年两套房还要亏50万元。”租房让她实现了“无债一身轻”，卖房前她有80多万元的房贷。现在没有贷款，手头的钱存入大额存单，利息能抵一半房租，生活非常轻松。她的两个儿子也很喜欢现在的房子，尤其是大儿子，觉得自己的房间又大又明亮，“说是住过最好的房间”。
▲图 /《我在他乡挺好的》
张霁宁尚未搬进长租十年的房子，上个租户今年下半年到期。但她已开始在线上家具设计平台琢磨房间布置，“沉浸在对未来房子的想象中，床放哪儿，老人来了住哪儿”。她计划在搬进去之前，将猪肝色的瓷砖换成颜色稍浅的木色，并打算购入一些品质好、价格高的家具，包括那款心动已久的按摩椅，以及2000块钱的茶几，“以前长期用一张几百块的折叠桌”。
作为家庭最昂贵的资产，以及房价上行期最明确的奋斗目标，房产正像沉重的壳一样，从一些人身上逐渐脱落。这几年，有人幸运地保住了资产，有人不得不直面亏损。人们对“稳定”的追求不再那么执着，对未来的预期也变得更加灵活。张霁宁清楚，能够选择长租生活，也得益于单位能解决学区问题。如果少了这份保障，她恐怕也不得不加入买房行列。
石琦转做中介不久，目前也是一边租房居住，一边观望市场。“一方面想着五年内不买房了，另一方面也在考虑，若遇到租售比高的老旧公寓，也可以适时出手。”
