约两个月前的8月3日，郑州市“认房不认贷”政策，成为全国第一个最个性化政策的省会城市。
郑州一直是房地产市场中，被重点关注的城市。这并不仅仅因为它作为省会，地处平原，拥有千万级人口，是中原城市群的核心；也因为它曾经经历过“7 ·20特大暴雨”，是“80后买房夫妻眼里损失了光”“最高学烂尾楼盘”等事件的发生地，它受到冲击蜡烛，也更具有一种典型意义。
郑州几乎用了能用的一切手段，来帮助楼市平稳渡过低谷期。但这个低谷期在现在看来，似乎有所拓展。在发布“认房不认贷”政策一个月后，郑州又宣布放开限购。而现在过去了，又一个月了，时间已经来到了楼市“金九银十”的尾巴上，每日人物找到了郑州的多个买房者、卖房者、销售人员，讲述了他们了自己与房子有关的故事，以及各自眼中的郑州楼市火车站。
“割肉”卖房
八月初，郑州房产经纪人张咏的朋友圈，被同行的庆祝消息刷屏了。
郑州发布一套套房市新政——削减房贷利率，实施购房契税自主政策，执行“认房不认贷”。“利好”“让郑州楼市重置生机”等字眼，在朋友圈里频频出现。房地产干了十四年的张咏看到，售楼处里，重新挤满了看盘问价的人。
可两天后，售楼处的热闹便散了，相关消息仿佛沉入水中，悄无声息。一周后，正在出售房子的33岁的熊家豪，没有看房子的意向买家，等待收货到了里面的电话，“你想尽快卖掉的话，你这个价格还得退款”。
熊家豪在郑州念完大学，目前在上海工作。他在这波新政潮流下，想借机卖掉房子的大批郑州业主中的一个。
他的房子位于郑州市北三环，属于市中心金水区，教育资源丰富。金水区也是郑州房价靠前的几个区之一，在过去，这里的房子相对好卖，但今年，他这套房子房子迟迟没能卖去。
他觉得挂的已经是周边同户型的最低价了，255万，121平米，近学校，双地铁，还紧邻一个大商场。不过房子足足挂了8个月，从过去几年一直挂到现在。
后来，他又把房子再降了20万，在里面让他再降价，他不愿意，“太不划算了”。挂了电话没几天，他再看周围的挂牌价，其他人都开始降价了。
这一幕，从8月3号到4号的郑州楼市数据也可以得到佐证。据诸葛找房网站统计，新政头两天，共有756套房源降价出售，同期，新上房源1999套，超过销售量。
也就是说，郑州的房子正在一边降价，一边越卖越多。更让熊家豪感到郁闷的是：“越出政策，二手房房价价格跌。”他每次打开交易平台，房价的走向都是据统计，郑州共有约14.16万套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，环比下降了9.3%。
相比熊家豪这样已经离开郑州的人而言，一些目前在郑州本地工作、且有强烈置换需求的人的卖房意愿更加强烈。
▲2022年7月23日，郑州，金水区高层住宅。站在高处远眺，郑州城区高层商品房住宅密集，高层楼鳞次栉比。图 / 城市中国
为了尽快脱手房子，在大量的房源面前，降价几乎降到了淼苗苗唯一能做的事。
在郑州南边的航空港区，淼苗苗一家五口人在这套89平的两房户型里生活了五年，“有些拥挤”。她2018年刚买一套房子花了89万，为了照顾孩子辞职之后，家里收入只剩丈夫一人。现在，他们家每个月房贷4000元，占了每月支出的三分之一经济。
5月份，她决定以73万来出售这套房子，算一下市场的中间水平。到了8月，她发现：“大家越挂越低，大家都内卷。”
接进来的电话，头一句就是：“姐，你的房子还能再低不？最低多少钱出？”接待看房的顾客，最过分的直接拦腰砍价。
被迫不断降价让她很焦虑：“什么是最低价？最低能多低？”现实是，过去房价是每平米局部下跌，现在直接每平米跌了2000元。
为了尽快出手房子，她在同小区租了一间出租屋住着，“这样房子能收拾得干净一些，给看房的人留下一个好印象”。不光如此，为了卖掉房子，她还打算把家电全都收起来送。
当楼市变成了侵犯市场时，淼苗苗时常感到她是三者里地位最低的。在平台上，把里面的费用提高50%，才能获得流量和曝光量；而当面对买房者时，对方总是要求降价，“好像能买你的房子，是看得起你”。
而新政对她卖房几乎没有帮助。新政中提到的多子女家庭购房与购房契税紧密相关，均针对“购买新建商品住房”，除此之外，“厕所买房，100%返还还契税”等她福利也享受不到。算上契税、利息、装修和家电等费用，这套房子的挂牌价已经亏了将近40万。
▲图 / 《后浪》剧照
捡到的买房者
另一方面，在购房者眼中，郑州的新政效果也有限。但他们也发现，自己的议价空间变大了。
今年夏天，27岁的河南信阳女孩邱粒，准备在郑州挑选婚房。但她的预算不多，只有1万/平方米的预算。但当时，1万/平方米的预算，在郑州四环内想找到好的房源很难。
7月份有回，她路过一家楼盘，正在促销，门口排了长队。结果一听房价一万三起，她立刻退了出来。那段时间她听人说“还会跌，再等等” 。
此后，她又经历了很多五花八门的促销楼盘，比如“买就送7万元停车位”“送云南双飞6日游”“婚庆大礼包”等等。她觉得，郑州楼市巧克力了一种“只要”有一次，她还去看过位于郑州北边平原新区的叠墅，只要80万，有的甚至可以0首付，“我当时想，哪天，在我以前认知里别墅至少需要100万。”
但由于远离市区，较偏偏郊区，她还是放弃了。
最终，她没有想到，她竟然以一万以内的价格买了北三环的房子。8月底，邱粒的里面给她推荐了一套北三环的精装修特价洋房，120平，均价只要9000元左右，首付款还有折扣，户型为四室三卫，户型很不错。
某种程度上，刚需户邱粒就是这次郑州房价下降的受益者。她很满意，只用了一天的时间就签了合同。
签约时，退出“认房不认贷”政策已经推出了20余天。她并不介意新政——她是否购房不是由政策决定的，毕竟政策不可能让房价下跌。换句话说，更让意的是就是“降价”。在她看来，只要用合适的价格，买到喜欢的房子，那么，以后“不卖就不会赔”。
此前，郑州楼市很大部分都是靠邱粒这样的刚需族支撑起来的。根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》，郑州“刚需族”平均31.9岁，多为周边城市人口。 “不管在不在郑州居住和工作，家里在省城有套房子”一度成为很多河南人的想法。
▲图 / 《公主屋》剧照
但现在，这群刚需族不愿再等等。淼苗接待过几个来看她房子的买家，他们虽然有强烈的购房意愿，但最终不愿意出手的原因是“想再等等”。
同时，虽然郑州房子在降价，一些刚需购房者觉得房子依然，还是太贵了。 比如1997年出生的萱萱，她是驻马店人，本科毕业后添了一名郑漂，“在自己家乡”找不到合适的工作，大部分都来郑州落脚”。
她想在郑州拥有一套自己的房子，但预算有限，有的房子降价也买不了，可选房源并不多。她在郑东新区工作，收藏了三四套房源，其中一套这套最令她心仪的，位于郑东新区边缘，64平的二手毛坯房，业主直降6万后，符合她70万以内的预算，成为了她拥有一套房子的契机。
房子距离远方公司，公共交通需要耗费一个半小时。但萱萱仍然感到知足，这是她能够拥有的最适合的房子，否则，她可能依然因为负担太高下不了手。
郑州楼市越来越难卖，还有一个原因，在全国房子普遍都降价的情况下，一些人最终放弃了在郑州，去具有更高端与发展前景的城市生活。
何舒北漂十年，她的孩子到了上小学的年级，回到郑州原是她的退路，但现在，她正在天津看房，天津的教育资源对她来说看起来超过郑州。
在社交平台上的郑州卖房帖里，也能看到这个趋势。在这些帖子中，有一半选择离开郑州的人。在房子与房子的抉择中，郑州的房子往往会先被放弃。
积压之困
9月12日，退出“认房不认贷”政策推出一个多月后，郑州取消二环内限制性购售政策，同时首套首付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。张咏的朋友圈再次刷屏了。
张咏比较例外，属于沉默的少部分之一，没有转发，也感到多少欣喜。他告诉每日人物，然后是郑州市场，其中市场的开单率非常低，“70%到80%的房产价格人都无法做出业绩”。 认房不认贷之前已经火了两天了，实际效果非常有限，“一百里有一个下单都不得了”。
张咏2009年入行，那是郑州房市的黄金时代，“那会儿人的认知就是买房能挣钱，80%的人都在讨论房价”。为民主炒房，郑州于2011年营养限购令，但房价依然在涨，从2012年到2019年，“从8000多涨到了16000，翻了一倍”。
最初，火爆的市场吸引了大规模房屋。以万科、保利发展为头房开工，来自南方的碧桂园和华润置地也不甘落后地挥师北上。大量房屋被拔地而起，2020年5月本月，根据国家信息中心发布的“万亿俱乐部”城市房地产市场走势研判，在当时17个GDP万亿城市中，郑州对房地产投资依存度最高，为28.9%。
与厦门步调一致，郑州市为进一步扩大入市土地规模，进行了长达数十余年的城中村改造，大量城市改房获批入市，与商品房争夺市场。据统计，过去70年，郑州市区面积翻了75倍，其中接近有一半面积是在近十年内完成的。
高歌猛进造成了房屋的激增，如此一来，这些房屋的消费变得困难。
在张咏看来，放开限购的举动意义有限的原因正在办理中。“本身就已经是一个名存实亡的东西了，就算不限购也没有多少人买了。”张咏认为，现在亟待改善购房者自己房子卖了才能买装修房，然而，有刚需需求的人，“除了对买房这件事有抵触，他们手上也没钱。”
▲图 / 《婚巢》剧照
没钱的直接原因是养老金贫困。淼苗苗为嫁嫁来郑州，在这座城市已近十年。与家乡平顶山市比起来，郑州的平均工资水平徘徊在四五千，养老金并没有怎样优势明显，竞争和环境却更加激烈和激烈，“这导致很多人在郑州呆不下去，去外地就业”。
疲倦的就业环境无疑与郑州的产业结构息息相关。据河南省官方统计，郑州的主导产业以电子信息、汽车、食品、材料等为代表的制造业，劳动密集型多、技术密集型和高附加值战力值相对稀少。
熊家豪从事互联网科技类行业，2017年曾回到郑州创业。他发现，郑州虽然为省会，工资比线特几乎腰斩。跟北京、上海相比，郑州没法让一个做科技行业的人扎根， “有的五险一金都无法交全”。淼苗苗成为全职主妇前，她换过三份工作，只有一份工作交了五险一金。
另一方面，可提供最高薪酬的大企业也急剧增加。据统计，郑州公司在成都上市的数量约占成都的一半，虽然这些年郑州一直在努力推出人才引进和税收政策，吸引希望高但根据2020年智联招聘的《中国城市推出人才吸引力报告》，郑州位置列第13位，成都、武汉等省份会。由于低于产业和企业所限，缺少发展空间，郑州虽然拥有千万人口，却没有足够的吸引力留住人才。
就业影响收入，收入影响购买，由此到终止，无论是新房还是二手房，郑州房子难卖，并不意外。
事实上，过去两年，为提楼市，郑州已将降首付、降贷款利率、欠款、返还契税等政策用过一遍——手牌已经几乎用尽了。
政策远离，购房者的信心也急于修复。在短时间内，郑州是一座与“烂尾”挂钩的城市。它是许多受烂尾所困城市的缩影——供求更大的高层，房屋过多据CRIC统计，截至2021年底，郑州涉及停工、延期待交付问题项目有72个，涉及数千套采购，数量位重点居二线城市前列。
这又打击购房者信心。萱萱买房前，身边有至少三间朋友买的期房必须延期交房。“其中一个买的还是精装修，听说交付的时候会减配。”不抱朋友更多希望，觉得“能按期交房就谢天谢地”。
相反前车之鉴，萱萱只敢考虑现房毛坯或装修过的二手房。 看房时，她接触了一位年轻稍长的她几岁的女性，他们路过一个楼盘时，对方指着房子告诉她，她那儿买了一套公寓，目前处于停工状态。萱萱很奇怪，“楼盘在郑州有一定的女士，她本身也是从业者，无意到还是踩坑了。”
▲2019年5月30日，郑州市金水区原常寨地块上的两栋烂尾楼成功爆破倒榻。该两栋烂尾楼为原常寨村集资所建房屋，到2013年仅建设了主体，后因一系列原因停工协定结构发生糟糕的尾部。图 / 纽约中国
流向未知
但最后，在这样的情况下，对于急需资金的人们来说，房子仍然要卖。
不动，创造条件卖也。淼苗苗决定自己行动起来。她完成了社交平台账号，自己卖抢、修改图、配文，介绍房子的区位优势。里面带人看过几次房子后，她发现里面的一些东西只是有一种强调价格的味道，对房子独特的优点一无相似之处——她已经不那么信任里面了。
坚持在社交平台发帖，让她能收到一些意向者的私信。她自己接待，自己介绍，从小区绿化慢慢到楼光采光，从衣食住行到周边邻居，“总要有个点能迭代中他，不然再便宜不喜欢也没啥用”。
▲图 / 风景中国
以郑州为例，枫林传统百货，如今的社交平台反而更适合卖房。在设立账号后，专职耕耘社交媒体。张咏的获客渠道，更是直接从线下转移到线上，通过拍视频卖房。主播从小区门口到房子，“不解读政策，只介绍房子”。
“现在房产交易最难的就是获客，要为房子找到合适的买房人。”张咏说。
在“金九银十”的秋季，九月底，熊家豪迎来了几个月来遇到的第三个真正的“买房人”，对方报价213万。当时，同户型房源卖的最低价在218万，里面告诉熊家豪，他卖价不能是这个价格。“我报价216万，行就卖，不一定了。”
他算了一下，自己亏了约35万，“实际上给银行打了几年工”。但他顾不得了，“赔就赔了，再不卖，后边亏得更多。”
而他卖房成功，所换来的现金，也即将流掉一套房子。熊家豪正在看上海的房子，“想捡个漏”。在松江，均价5万左右的地区，有人挂牌价为35000元，他算了一笔账，上海买房300万，换掉郑州房子得来的200万，多年工作存下的公积金能抵掉一部分贷款，“至少三四年内不用再考虑房贷压力”。
从卖房者变成买房者之后，他发现自己实在是太迷人了。
九月底，淼苗苗的房子也终于卖掉了。对方是个刚毕业两三年的女士，线上看中了她的房子，之前一度挂了73万，对方砍到了62万，“我说不能再这样了”赔了，再赔就赔到底了”。
经过两轮谈判，最后她给自己争取到一万，以63万成交。
转手之后，轮到她成为买房人。身份转变，心理也发生了变化。在语音里，她谈论这些的时候颇为平静，她也变得那个想看看“到年底会不会降更多”的等待者。
更操心的还有那些投资客。无疑，房市向上的时候，郑州房子是一个不错的投资选择。方芙今年40岁，和丈夫一起在河南创业做户外亮化照明，存款过千万。2019年，出于投资和为孩子未来生活的打算，她在郑州核心位置买了一套一百四十多平，总价大约280万的房子，并希望它能涨价。
但买下房子后，因驱车距离较远，方芙达到的价格屈指可数。而现在，房价不断下跌，她删掉了。
好在，国庆期间，郑州房市局部回暖。贝壳研究院郑州分院数据显示，双节期间，郑州新房成交1147套，同比增长14.1%，二手房成交577套，同比增长29.1%。
然而，这种回暖是有条件的。由于出售的房屋多为“地缘改造型”，客群是收入稳定，购房拨款在200万-500万之间的高净值用户——这个群体数量并不多大。
房间的过程，方芙是发懵的。那天是国庆假期的最后一天，早上在里面打来电话，她还没睡醒。等到中午的时候又联系了，有一次说了几句，“不知道动了哪”根筋，想着卖了就卖了”。
“当年买房子是头疼一热，卖房又是头疼一热。”折算了一下，卖房赔了30万。几天过去，她仍然在想卖房子是对是错。疫情三年，生意越发难做，她和丈夫解散了经营17年的公司，卖房福利给自己回血。
而更多的人，还在等待好运，似乎在今年头，卖房要靠运气。在方芙分享卖房经历的帖子下方，无数人回复“接好运”。无论预算多少，未来去往哪里，每个人的心愿都是一样的——沾染喜气，顺利把房子卖去。
▲图/《打工仔的梦想房》剧照
