近期媒体披露了一则案例：王女士与丈夫在7月份通过房产中介获得了一处租赁房产，协议期限定为一年整。双方完成签约、租金及保证金缴付后，于8月初正式入住。仅在居住数天后，房东前来进行维修工作，发现王女士处于孕期，随即单方面要求她在一周内搬出，理由涉及当地流行的”借死不借生”习俗。
经社区介入调解，房东最终同意王女士继续租住，但随后又递交了一份《房屋租赁补充告知书》。告知书中明确要求：租期内禁止在该房屋进行分娩及坐月子，不得邀请月嫂或月子护理人员入住，不得放置月子护理用品及康复医疗设备，并要求王女士于产期前30天通知产后休养的具体地点，提供月子中心订单或其他居住证明。
房东出具的《房屋租赁补充告知书》
从法律角度看，律师表示我国现行法律体系中不存在禁止孕妇在租赁房屋内生育或从事产后恢复的条款，房东也不具有在合同成立后单方增设承租者义务的权利。
这起纠纷的收场方式是：王女士寻得其他住所，原房东同意支付违约赔偿及搬迁费用。
表面看这类冲突似可通过充分的事先沟通来避免，但对处于孕期的租住者而言，经历再次搬家带来的生理与心理消耗，绝非金钱能够等值弥补的代价。
在现实生活中，孕产妇为能否顺利租住而感到担忧是一种普遍现象。网络讨论中有条很具代表性的评论指出：所谓”借死不借生”其实只是表面说辞，房东的真实顾虑在于孕妇若在住处发生摔倒、滑倒等意外，自己会因此身陷法律纠纷。换言之，拒绝孕产妇租客的本质是为了消除潜在的困扰。
这类顾虑并非仅限于孕妇，同样也困扰着老年人、多子女家庭、身心障碍者等群体。因此，这个问题的重心既不在民俗本身，也不在辩论房东驱赶孕妇的权利，而在于：能否建立某种对房东和租客双方更为有利的供给与需求解决框架。展望未来，伴随购房热潮的退却，租住会逐渐变成主流生活方式，假如连孕产妇都在租房上重重受阻，那么这个社会恐难称得上对生育友好。
深究下去，至少能发现三个核心问题：
其一，租赁市场因身份特征所产生的排斥，不应被简化理解为市场行为。那些易遭排斥的所谓”高风险”群体——孕产妇、长者、身体障碍者——恰好是社会应予照顾的弱势群体。这些人面临的选择空间更狭窄，被迫接受更劣质的条件，客观上处于结构性不利地位，最终自行承担风险的成本。
其二，租赁市场的风险职责分配存在大量真空与模糊地带。从细小的开关、水龙头，到大件的家具、空调等，其维修、更新、增添所引起的纠纷频繁出现在边界不清的地带，这些反复拉锯往往令人精疲力尽。究竟由谁来最终承担成本，在许多时候取决于交易双方中谁握有更大权势。
其三，应当建立更多机制将模糊地带的风险变为可预见且可共担的，不能将所有职责都推卸给房东和租客自我处理。这指明了租赁市场下一步的改进方向。
01
风险想象的无限膨胀
与孕妇相比，关于老年人租住困难的讨论声浪更大。长者与孕产妇处于相似处境，同样容易在房东心中激起”惹麻烦”的印象。人们常见的购房理由是这样的：随着年纪增长会愈发难以找到租住地，还是应该买下房产自住其中，以免年迈后无处可去。
2025年6月19日，针对”65岁老母亲与高龄外婆租住被拒20余次”的新闻，《人民日报》刊发了专题讨论，人民网的报道标题为《老年人租房，为何如此艰难？》。文中以武汉市场为例，记者调查显示：在租房平台上若标注为60岁及以上的年长者，绝大多数房东会予以拒绝；极少数愿意出租者，其租金价格往往明显高于市场平均水平。
《我啊，走自己的路》剧照
房东表达出的担忧是这样的：”如果老年住户在屋内突然发生意外，一旦摔倒甚至不幸丧生，不仅会导致诉讼纠纷，还会严重影响房屋的后续出租价值，转卖时也会大幅贬值。”
这样的担忧似乎并非空谈，现实中确实存在租户伤害赔偿与房东诉讼的案例。
中国法院网于2023年公开披露了一起案件，案名为《承租人在出租屋内摔倒骨折，能否向房东索赔？》
事件的梗概是这样的：房东在宅基地上自建了一栋8层建筑用于出租，一名租户承租了7楼单位。因施工装修需要，房东要求租户搬迁至8楼，租户下楼时不幸摔伤造成骨折，遂向房东提起诉讼要求赔付10.5万元。法院最终判定房东需承担赔偿职责，赔款6万多元。房东随后上诉，二审法院维持了原审判决。
法院的判决理由是：该楼梯本身修建得狭窄陡峭，且房东曾将扶手拆除，这是事故发生的重要诱因。作为出租物业的经营者和管理人，房东在收取租金的同时，必须尽到安全保障职责，否则一旦发生损伤事件，就要面临巨大赔偿风险，得不偿失。
另外一起案例中，76岁的老伯在下楼梯时也摔倒了，导致骨折。他认为事故与楼梯扶手不符合安全标准有关，因此提讼房东。最终法院判决房东应承担20%的责任。
对房东而言，租赁经营的风险在于，现实中存在大量难以预见的潜伏危险，这些几乎不可能完全避免，也难以提前预判。比如建筑本身可能存在隐患，各类设施都有使用年限，房东怎么可能提前知晓使用多年的电器或房屋设施何时会故障，进而造成人身伤害？
当责任边界含混不清时，人对风险的想象很容易肆意膨胀。
最为省事的处理方式，就是干脆将那些似乎风险更大的人排除在外，只将房屋出租给那些看起来”省心”的租客——他们是：未婚单身、年轻充满活力、身体健康无碍、工作稳定固定、没有饲养宠物。
从个人角度来看，这种选择极为理性，然而当每个房东都做出如此理性的决定时，从全社会的视角看，结果就变成了那些最需要社会支持的人反而获得最少的机会和资源。
孕产妇也罢，老年人也罢，他们都不是因为自己的行动而被迫承担成本，他们仅仅因为自己的身份属性就要为此付出更大代价。
这里并无意指责房东，并且，将风险人群拒之门外也并非仅仅是房东的私人选择。不说房屋系房东的个人资产，就连许多公共场所，也因为对风险的想象性夸大，普遍地对某些人关闭大门。
迄今为止，仅有极少数高等学府重新向社会开放校园，绝大多数仍以维护学生安全为借口，始终紧闭校门；一些公共空间到处竖立障碍物，坐轮椅的残障人士根本无法进入。
这些行为的深层心理是一致的：只要把可能带来风险的人挡在门外，就能确保风险不会发生，或至少可以说与我无关。一个社会越是对风险恐惧和厌恶，就会越加处处设防，对特定人群的排斥也就越发严厉。
02
身份而非风险的定价
在纯商业领域，价格机制可以用来处理风险。
比如保险企业会根据风险等级收取保费，被保险人年纪越长，保费就越昂贵，这就是风险定价的运作方式。
风险定价的基础条件是拥有数据支撑，能够进行精准核算。保险机构可以依靠历史数据，相对准确地测算某类人群发生风险事件的概率以及平均赔付金额，进而据此确定保费标准。
但租赁市场很难采用这种定价模式，因为房东对特定人群的风险缺乏数据验证，他们面对的是还未发生、也很难精准测算的风险。
一位年长者或孕妇入住，会对房屋造成的损伤必然比年轻租客更严重吗？他们发生意外的实际概率是多少？房东所面对的，与其说是可量化的真实风险，不如说是来自负面经历与社会刻板印象叠加而成的对某类群体可能造成危害的臆断。
《荼靡》剧照
在这种情况下，所谓的定价就不是基于风险的定价，而是基于身份的定价。
再进一步设想。假如确实是按照身份来进行定价，比如房东跟租客说”如果有护理人员入住，租金需上浮一千块”，这类条款完全可以在事前充分协商，只要租客接受，就能转化为市场交易行为，风险也就变成了可成本化的东西。
但是，某些风险适合通过价格机制来化解，而某些风险则并不适合完全交由市场定价。当交易双方的议价能力存在悬殊、信息获取不对等的时候，纯粹的市场定价就可能导致社会所不希望看到的后果，也就是极度的不公平。
我们可以用保险来解释这一点。
的确，市场化的保险公司可以根据风险程度来设定保费，给年轻人制定较低费率，给老年人制定较高费率。但如果某类风险的等级实在太高，高到某些人根本买不起对应的保险怎么办？正因如此，同时还存在医疗保险、养老保险等强制性公共保险来补位，对市场机制无法独立承担的风险进行重新分配。
租赁市场也应当遵循同样的逻辑。
如果市场化的身份定价把老年人、孕产妇等特定群体逐出市场，那么就需要建立租赁保障、公共调节机制来纠正这一局面，而不能任由价格机制去进行筛选。可是现状是，我国租赁市场在风险职责的分配方面存在大量缺陷与含混之处，正因为如此，市场才会采用最粗糙的办法，单纯根据身份标签来定价，甚至干脆拒绝交易。
《妈妈！》剧照
这里需要区分两种情形：差异化定价与市场排斥。
差异化定价的含义是：因为你的情况增加了我的成本，因此我给你更高的价格。市场排斥则是：因为你的身份可能产生风险，因此我干脆不跟你做交易。
在后一种情形下，如果某一类群体被高概率地筛选淘汰，就会导致他们无法获取基本的生存资源。
而住房就属于这样的必需品。少购置一件衣服、少更换一部手机，或许不会影响人的基本生活，但如果缺乏稳定的住所，人就很难从事工作、建立家庭、养育后代，也很难真正融入一座城市、找到生活的安定感。
因此，世界各地的住房市场都不是完全放开的市场。公共政策会通过租赁法律框架、保障性住房供应、租金管制措施、住房补助、保险与担保等多重手段介入，对市场本身难以解决的风险进行分摊。
这些工具的共同目标是一件事：让房东的风险变成可预见的，改善他们缺失的安全感，而非让他们依靠直觉与经验来自我防卫。
03
风险要管理，不是人要拒绝
目前比较成型的机制包括房屋责任险、维修职责明确化、损坏赔偿标准化、第三方纠纷解决机制等。通过这些措施，双方能够清晰地认识到在什么情况下，由谁来负责，要承担多少。
日本的租赁市场在这方面提供了可借鉴的经验。它已经形成了相对成熟的风险共担体系，其中两大重要环节是租户责任保险与担保公司服务。
在国内租房，通常只涉及租金、押金，还有差不多半个月租金的中介费。但在日本，租房前除这些外，租户还要缴纳火灾保险费、担保公司手续费、应急服务费等。这笔前期支出对租户来说并非小数。
日本租户租房前须缴纳火灾、地震保险费
那么租户责任险与担保公司分别解决什么问题呢？
简言之，在租户责任保险的覆盖下，房东不必预判租户是否”危险”，他可以把具体的损伤赔偿事项交由保险处理。一旦租户不慎造成房屋损坏，首先确认是否属于保险职责范围，然后由保险公司来进行赔付。
至于担保公司，它是介于房东与租户之间的第三方角色。它解决的是房东心中的另一大顾虑：租户拒不交租怎么办。
租户在租房时需向担保公司支付一笔费用。一旦租户欠租不交，房东可以从担保公司那里获得租金。对房东而言，他不再是和租户这个人进行交涉，而是通过一个经过第三方评估的机构的信用背书。
这一切都在把对人的判断转换为对风险的判断与管理。
我国的公共政策也已经朝着这个方向迈进。《民法典》明确了租赁合同中出租人与承租人各自的维修职责，以及维修与安全保障责任，减少了仅凭口头约定的模糊空间；
2025年发布的《住房租赁条例》（已于2025年9月15日施行）是首部专门针对住房租赁的行政法规，对出租人与承租人的职责作了比较明确的界定，市场监管总局也已经发布了住房租赁合同示范文本。
《住房租赁条例》对出租人、承租人责任做了规定
最近几年来，多家保险公司推出过住房租赁保险产品，试图厘清房东和租户的职责分界，租赁履约保证保险也逐步出现，意图把传统押金制度本身保险化，由保险机构向房东提供保障。
只是，当前我国租赁保险体系还处在探索阶段，市场认知度与投保覆盖率都相当低下，第三方担保机构也还未建立起全国范围内的统一、成熟的生态环境。
人口老龄化正在让这个问题变得日益迫切。根据估算，当前我国中年与老年租赁人口约6000万人，这已经是一个极其庞大的数字，而且这个数字还会继续增加。而一个社会要如何妥善应对自身的老龄化过程，包含了许多许多具体的课题，其中一项就是：当人步入晚年后，如何能够有尊严且安全地安家落户？
孕产妇的情况同样如此。人如果要生育孩子，首先得拥有相对安稳的生活环境，总不能要求有生育意愿的家庭自行购置房产。这样的成本门槛何其高昂，怎样才能激发和支持人们去生育、能够生育呢？
一个成熟有序的社会，不可能要求每个人都无私奉献。风险是客观存在的，也绝不可能被完全挡在门外。社会发展到今天，应当具备更高明的办法，来分化风险、厘清职责，而不是针对人本身。
